PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) menghadapi tantangan dengan penurunan *marketing sales* atau prapenjualan hingga kuartal III-2025. Meskipun demikian, kinerja pendapatan dari segmen mal dinilai mampu menjadi penopang utama bagi perseroan dalam jangka panjang. Penurunan prapenjualan ini menjadi sorotan analis, yang tetap optimis terhadap prospek PWON berkat kekuatan pendapatan berulang.
Sepanjang periode Januari hingga September 2025, prapenjualan PWON tercatat melemah 20% secara tahunan (yoy), mencapai angka Rp903 miliar. Angka ini melanjutkan tren penurunan yang terlihat pada semester I-2025, di mana prapenjualan anjlok 22% yoy menjadi Rp603 miliar.
Ismail Fakhri Suweleh, analis dari BRI Danareksa Sekuritas, mencermati bahwa kemerosotan ini sebagian besar disebabkan oleh pelemahan penjualan rumah tapak di proyek Grand Pakuwon yang terkoreksi signifikan sebesar 64% yoy. “Walaupun serapan dari kondominium membaik, tetapi tidak cukup untuk menutupi,” tutur Ismail dalam risetnya pada 29 Agustus 2025.
Melihat kondisi ini, Ismail merevisi turun estimasi prapenjualan PWON untuk sepanjang tahun ini sebesar 17%, menjadikannya Rp1,27 triliun. Perkiraan tersebut telah mempertimbangkan penyerahan kondominium di Bekasi (Amor/Bella) senilai Rp500 miliar serta pembukaan hotel Aloft Surabaya pada kuartal IV-2025. Di sisi lain, untuk tahun fiskal 2026, Ismail memangkas proyeksi pendapatan mal dan hotel sekitar 3%, dari semula Rp4,3 triliun menjadi Rp4,2 triliun. “Perkiraan ini mencerminkan potensi penundaan mal dan hotel di Ibu Kota Nusantara (IKN),” imbuhnya.
Namun, Ismail melihat adanya kekuatan fundamental yang menjadi sandaran bagi Pakuwon Jati: pertumbuhan pendapatan berulang. Pendapatan berulang perseroan melesat 10% yoy, mencapai Rp2,69 triliun pada semester I-2025. Lonjakan ini berhasil mengimbangi penurunan pendapatan segmen apartemen yang melemah 16% yoy ke level Rp679 miliar. Secara keseluruhan, pendapatan PWON pada semester I-2025 menguat 3% yoy, mencapai Rp3,37 triliun. Ismail menuturkan, peningkatan ini didukung oleh kontribusi dari Mal Bekasi dan Pakuwon City yang baru, menambahkan total 66.000 meter persegi Luas Bersih yang Disewakan.
Dalam lanskap pasar properti yang dinamis, volatilitas pada penjualan proyek baru seringkali menjadi tantangan. Namun, bagi pengembang seperti Pakuwon Jati, keberadaan pendapatan berulang dari aset-aset ritel dan perhotelan yang solid menjadi jangkar yang kokoh. Strategi ekspansi mal yang berkelanjutan, seperti yang ditunjukkan oleh kontribusi Mal Bekasi yang meningkat pesat, serta kemampuan perseroan menjaga loyalitas penyewa, adalah kunci vital. Ini menunjukkan bahwa meskipun satu segmen mungkin melambat, diversifikasi portofolio dan fokus pada arus kas yang stabil dapat memberikan ketahanan yang signifikan terhadap guncangan pasar.
Mal Bekasi, misalnya, kini menyumbang sekitar 9% terhadap total pendapatan mal perseroan, naik drastis dibandingkan kontribusinya sebesar 1% sepanjang tahun 2024. Ismail memperkirakan bahwa pendapatan berulang PWON akan terus bertumbuh stabil. Hal ini didorong oleh ekspansi mal yang terus berjalan serta kemampuan Pakuwon Jati untuk mempertahankan loyalitas penyewa. Berdasarkan analisis prospek tersebut, Ismail merekomendasikan “beli” saham PWON dengan target harga Rp640 per saham.
